Ігор Кушнір про скасування пайового внеску, курс долара та "головного болю" забудовника

Опубликованно 13.01.2020 02:50

- 2019 рік був насичений подіями на ринку: скасування пайового внеску на законодавчому рівні; в уряді нарешті заговорили про корупцію в ДАБІ, ситуація навколо "Укрбуду" і т. д. Як, на вашу думку, всі ці події можуть позначитися на ринку будівництва?

- Не сказав би, що цей рік був для нашого ринку дуже насичений подіями, не рахуючи двох виборів і нестабільного курсу гривні до долара. Щодо пайової участі у мене двояке думку. В мені бореться дві людини: один – бізнесмен, який представляє компанію "Київміськбуд". І з цієї точки зору скасування пайової участі – це дуже добре. У нас менше податкове навантаження, менше коштів потрібно витрачати і т. д.

Але з приводу того, що ці гроші не будуть надходити в адміністрацію міста – це погано. Як наслідок, зменшиться кількість будівництва дитсадків, соціальних об\'єктів. Сподіваюся, з цим міська влада буде боротися іншим методом, і в той же самий час можна розраховувати на соціальну відповідальність забудовників. У нас зараз є тенденція – незалежно від розміру пайової участі і від того, які комплекси будуються, забудовник передбачає будівництво та садочків і шкіл, і соціальних об\'єктів для розвитку міста.

Найголовніше питання, яке мені часто задають: чи позначиться це на вартості. Вважаю, що зменшення пайової участі жодним чином не позначиться на вартості квадратного метра, тому що вартість квадратного метра формується попитом. Є собівартість, але в першу чергу вартість квадратного метра формується попитом.

Про корупцію в ДАБІ мені невідомо. Може, і була на якомусь низькому рівні і щодо дрібних будівельників, але ми як великий забудовник (а я працюю вже дев\'ять років) не стикалися з корупцією. Наша робота зараз зводиться до того, що ми відправляємо листи, вони виправляють і повертають назад. Те, що впроваджують електронні кабінети, це дуже добре. Це передовий досвід економічно розвинених країн: чим менше прямого контакту бізнесу з держорганами, тим менше корупції. Думаю, що надійним забудовникам, у яких з документами все в порядку це дасть можливість нормально розвиватися в арифметичній прогресії, а у кого є проблеми з документами, ті просто не потраплять на ринок і від них не постраждають наші громадяни-інвестори. Дай Бог, щоб ця інновація прижилася!

- Яким був цей рік для "Київміськбуду"? На його будівельних майданчиках також було не все гладко... З якими проблемами компанія стикалася і як їх вирішували?

- Якщо чесно, я не можу сказати, що у Київміськбуду" було щось погано або добре. Ми – компанія з величезним досвідом, у нас великий професійний колектив, і те, що відбувається в компанії на сьогоднішній день, можна оцінити на тверду "четвірку". Чому не на "п\'ятірку"? Це пов\'язано з одним моментом, який впливає на всіх будівельників - курсом долара. В цьому році курс долара хитнув наше підприємство, за літо ми трохи просіли - на 10%, але за підсумками року виходимо на минулорічні показники.

Існують певні недоробки: на деяких наших об\'єктах терміни переносяться на півроку або рік. Але це пов\'язано з робочими моментами, які виникають в процесі будівництва. Живий приклад – РК "Міракс". У нас там підпірна стіна 60 метрів, і коли ми поставили цю стіну, то зрозуміли, що в тому місці, де ми б\'ємо палі, у нас внизу ще до того ж і русло річки Либідь. Розуміємо, що трохи дали в штангу перед інвесторами і такі ситуації позначаються на кінцевій собівартості нашої роботи, але взяті зобов\'язання "Київміськбуд" завжди виконує. Ми як були одним з флагманів будівництва, так і залишаємося.

- Як ви ставитеся до розроблюваної в парламенті законодавчої ініціативи захисту інвесторів в житлову нерухомість? Зокрема, пропонується заборонити продаж квартир до внесення їх у державний реєстр.

- На даному етапі це неможливо. Але ініціативи в цьому напрямку вітаю! Все, що відбувається в бік поліпшення покупки і відсіювання сумнівних будівельників, чудово для великих і надійних будівельних організацій. У будь-якому випадку потрібен перехідний період, тому що всі об\'єкти, які будуються сьогодні, повинні бути добудовані. Неможливо об\'єкт поділити: одна половина продавалася так, а друга половина повинна продаватися по-іншому. Якщо дивитися на досвід наших сусідів, то вони впровадили цю ініціативу, зробивши для ринку перехідний період. З одного боку, це дасть можливість інвесторам не переживати за те, що вони купують ризикований об\'єкт, навіть якщо вони будуть купувати через фонди, які будуть тримати ці гроші і не дозволять витрачати їх на будівництво. З іншого боку - це погано, тому що загальмується будівельна галузь в цілому. Я думаю, що до 2/3 будівельників можуть зупинитися. З урахуванням того, що будівництво – флагман всієї економіки, це катастрофічно позначиться на її показниках.

- Чи продовжуєте ви стикатися з проблемою підключення до електромереж в нових проектах?

- Ми не просто стикаємося - зараз це одна з основних проблем і для нас, і для всіх наших колег. Ми говоримо про це всюди і на всіх рівнях. Ця ситуація б\'є по нас і нашої репутації, і від цього страждають наші інвестори, наші громадяни. На сьогоднішній день ця проблема зарегульована так, що навіть при наявності грошей неможливо підключитися до мереж на постійній основі, не пройшовши всі кола пекла, які тривають щонайменше півтора-два роки. З урахуванням того, що всі будівельники, які будують, спочатку намагаються побудувати будинки, а потім в кінці займаються мережами, це додає рік-півтора. Тому що такої кількості грошей на підключення до мереж у будівельної компанії немає. У європейських державах за дозвіл на будівництво будинку енерго - і водопоставляющая компанія самі підводять мережі, тому що вони зацікавлені в тому, щоб електрику або воду купували саме у них, а не у когось іншого. У нас же абсурд: ми створюємо їм додатковий ринок, споживача їх послуг, але обкладені даниною. Вважаю, що цей закон однозначно потрібно переробляти.

- На яких об\'єктах були або є проблеми?

- На всіх об\'єктах, які пішли "на приєднання". Справа йде таким чином: ми уклали договір і повинні заплатити 60 млн грн. Коли гроші надходять на рахунок "Київенерго", воно повинно провести тендер. Тендер триває три-чотири місяця, потім визначають переможця, який за ці гроші купує матеріал (це ще два-три місяці), а потім приступає до виконання робіт (це ще шість місяців). За цей час змінюється курс. Зазвичай їм в кінці грошей не вистачає, вони не закінчують. Здають все це в експлуатацію ще два-три місяці. Тільки потім вони підписують договір "на приєднання", що в кінцевому підсумку дає можливість інвесторам платити за це електрику за будівельним тарифом, тобто, по промисловому, а не звичайне, як для нормальних людей. Це, м\'яко кажучи, нечесно і неправильно.

- Відомо, що "Київміськбуд" активно розвивався в регіонах України, в тому числі у компанії були проекти в Криму. Як йдуть справи з цими проектами? Яка доля проектів та майна "Київміськбуду" в АРК?

- Звичайно, "Київміськбуд" як найбільший легальний забудовник багато і успішно будував, в тому числі і в нашому Криму. Зокрема, в період 2007-2014 рр. ми звели в рамках пайової участі з українськими юрособами багатоквартирний комплекс в смт. Ореанда загальною площею 8 тис. кв. м зі своєю часткою близько 1/2 від загальних площ, інвестувавши кошти акціонерів у це будівництво, згідно законодавчим вимогам України.

Після 2014 року "Київміськбуд" активно шукав правові варіанти реалізації майна акціонерів та інвестиційних проектів компанії. На жаль, в процесі пошуку таких механізмів ми з\'ясували, що майно "Київміськбуду" на території Криму було фактично вкрадено колишнім пайовою учасником забудови з мікроскопічної часток (менше 0,1%) – юрособою РФ, який шляхом багаторазових підробок документів та проведення транзакцій через офшорні схеми отримало контроль над нашими об\'єктами. Шахраї встигли продати третину вкрадених квартир, у тому числі громадянам РФ. Ми оцінюємо наші втрати від цієї афери приблизно в 150 млн грн.

Для порятунку своїх інвестицій і майна акціонерів "Київміськбуд" звернувся в адвокатську колегію, яка зусиллями місцевих кримських фахівців частково зареєструвала забудову за "Київміськбудом" і оскаржила в місцевих судах вкрадені права. В результаті два кримських суду - Сімферопольський (в частині юридичних осіб) і Ялтинський (по проданим фізособам вкраденим квартирах) - прийняли до провадження позов "Київміськбуду", заарештували майно в його користь, почавши довгий детальний розгляд. На жаль, ентузіазм суддів з часом згас. Я не виключаю, що це сталося під тиском місцевої влади, та суди без підстав, без проведення експертиз автентичності фальшивих документів, наданих російським юрособою, відмовили "Київміськбуду" в позові, знявши при цьому арешти з квартир і дозволивши продати їх повторно без проведення фінансової аналітики, про яку активно заявляють федеральні влади.

Ми зі своєї сторони проаналізували ці продажу вкрадених квартир і з\'ясували, що там була задіяна одна схема: частина завжди переписується на невідомих фізосіб, які, за нашим припущенням, є одержувачами хабарів за допомогу місцевих кримських чиновників від російського шахрая-юрособи. "Київміськбуд" доручив адвокатам оскаржити кричуще неправові відмови судів у всіх інстанціях. Поки жодної реакції на наші звернення не було. Зараз на об\'єкти знов накладені арешти на нашу користь, ми знаходимося в режимі усунення правових зауважень судів і чекаємо, коли будуть призначені дати розгляду.

- На вашу думку, "Київміськбуду" вдасться повернути своє майно?

- В даній ситуації ми зіткнулися не тільки з проблемами, викликаними зовнішніми причинами, але і з результатом дії місцевих швидко перефарбованих чиновників, суддів і правоохоронців, у моральних якостях яких ми дуже сумніваємося. Місцеві судді, які присягали Україні, після 2014 року принесли присягу РФ, тому було б наївно очікувати, що вони будуть дотримуватися будь-який закон. Ми переконалися, що місцеві структури відверто ігнорують заяви влади про збереження майна та інвестицій. З правової точки зору, для бізнесу, інвесторів Крим - це джунглі, і існуюча вертикаль влади на території Криму не працює. Єдиний вихід, який ми бачимо – це міжнародні суди і розголос ситуації. Ми не будемо мовчати про те, що сьогоднішні кримські власті покривають шахраїв, і, можливо, перебувають з ними у частці.

"Киевгрстрой" хоче бути почутим владою і пресою, готовий надати будь-якому ЗМІ весь пакет документів по вкраденим у компанії квартирах, а також суддівської схемою, за якою інвесторів намагаються позбавити власності. Я впевнений, що такі ж схеми шахраї застосовують у відношенні не тільки наших активів.

- Як з продажами в цьому році?

- Ми вийшли на показники 2018 року, за підсумками цього року, думаю, до 5% плюс до валового доходу. І це за такий складний рік, з такими гойдалками з національною валютою, ситуацією з "Укрбудом", з двома виборами, з економічними і політичними хитаннями. Був об\'єктивно дуже складний рік в нашій країні, але ми спрацювали добре.

- Результати за дев\'ять місяців плюс прогноз на 2020 рік?

- Те, що ми планували, все виконуємо. На наступний рік збираємося виконати ті ж обсяги, які планували в цьому році – близько 300 тис. кв. м. З року в рік ми вводимо в експлуатацію 300-350 тис. кв. м.

- Які нові проекти компанія має в рipeline?

- Нових проектів у нас на мільйон двісті квадратних метрів. Це РК на вул. Василенка, 2, на Каунаської, 27, ЖК "Курнатовського", "Медовий-3", "Абрикосовий", комплекс на Кричевського, 19. Є чим займатися.

- Який ваш прогноз щодо вартості квадратного метра в Києві у 2020 році?

- Вважаю, що вартість квадратного метра в 2020 році буде тільки рости. За підсумками року зростання може скласти до 15%. Сьогоднішня вартість квадратного метра - це мінімальна ціна. Я не вважаю елітне житло там свій алгоритм, тенденції, настрої. Ми говоримо про соціальне, доступне житло, зараз виходимо на собівартість 19-20 тис. грн за квадратний метр. Це вартість землі, робіт, інфраструктури, заробітку підприємства. Будівельно-монтажні роботи на сьогоднішній день обходяться приблизно в 14-15 тис. грн.

- Який зараз портрет вашого споживача?

- За регіональною ознакою, якщо сегментувати на столицю і регіони, це 50/50 (тобто 50 – кияни, 50 - громадяни з регіонів), і, до речі, з цих 50% представників регіонів до третини складають переселенці з Луганська, Донецька та Криму. За віком це інвестор до 45 років. Споживач став розумнішим, тому що ходять вже з юристами, а не просто так купують все підряд і у всіх підряд. І це дуже правильно: ми як відповідальний будівельний холдинг процес "умнения" покупця тільки вітаємо!

Джерело document.write(\'\');

Категория: Ремонт