Що потрібно знати, щоб купити квартиру в новобудові в розстрочку

Опубликованно 01.02.2018 01:57

ЗМІ навідалися до менеджерів з продажу найбільших столичних і приміських забудовників і запитали про мінімальний і максимальний розміри першого внеску, термін розстрочки. Також дізналися по графік виплат, прив\'язку гривні/долара та подорожчання. І наостанок розібралися в типах договорів, їх особливості, плюси і мінуси.

ЯК ПРАЦЮЄ РОЗСТРОЧКА В КИЄВІ

Найменший внесок, який запропонували у відділі продажів, становив лише 5% від загальної вартості квартири. Але в залежності від класу нерухомості забудовники пропонують різні умови розстрочки, передає СтройОбзор з посиланням на "Еспресо".

"Найбільш типові для ринку умови: перший внесок 30-50% від суми, а залишок виплачується рівними частинами до кінця будівництва", - розповідає Галина Мартиненко, PR-manager девелоперської компанії City One Development.

Що стосується термінів, то компанії надають розстрочку від кількох місяців, або на більш довгий період часу. Найкоротший термін, коли будинок перебуває на стадії завершення будівництва або введення в експлуатацію. Але бувають і винятки. Найдовший термін, який вдалося знайти, 84 місяці або 7 років.

Тепер звернемо увагу на найбільш типові схеми розстрочки.

Умови в класах "економ" і "комфорт" подібні. Наприклад, візьмемо 14 тис. грн./кв. м у місті Києві в "економі". У такому разі вартість квартири в 40 кв. м становитиме - 600 тис. грн.

Перший внесок 30% складе 120 тис. грн., а залишок 480 тис. грн. У першому випадку забудовник прив\'язує залишок до курсу гривня/долар за курсом НБУ, міжбанком. На момент підготовки цього матеріалу курс НБУ становив на 28,65 грн., тоді залишок 16753 тис. дол. у 18 місяців виплата становитиме 930 дол. в місяць.

У другому випадку при 30% першого внеску залишок 480 тис. грн. виплачується під певну ставку річних у гривні за домовленістю сторін.

А от у третьому випадку перші 30% виплачуються за наявними цінами, але залишку як такого немає. Ціна квадратного метра переглядається залежно від етапу будівництва за принципом: чим ближче дата здачі в експлуатацію, тим вище ціна квадратного метра.

А ось в нерухомості класами вище – "бізнес" і "преміум" вартість квадратного метра для кредиту залежить від розміру першого внеску. Та зазначимо, що в класах "бізнес" і "преміум" використовуються імпортні будівельні матеріали, тому прив\'язка ціни до курсу долара буде обов\'язковою.

"Наприклад, вартість кв. м – 1570 дол. Візьмемо квартиру в 103,27 кв. м, тоді при першому внеску 25%, ціна кв. м виростає на 200 дол. до 1770 дол., при 50% ціна зросте на 100 дол. - до 1670 дол.", – наводить приклад Євген Леськів, керуючий партнер компанії KyivBudDevelopment.

А який спосіб виплати вибрати, вже на розсуд покупця.

ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ В ПЕРЕДМІСТЯХ СТОЛИЦІ

У передмісті найбільшу кількість будівель, які будуються, відносяться до класів "економ" і "комфорт".

У процесі пошуків найменшу суму першого внеску запропонували на рівні 10% від загальної вартості квартири. Але також, як і в столиці, зазвичай пропонують перший внесок на рівні 30% або 50% від загальної вартості квартири. Термін кредиту від 6 місяців до 10 років.

Що стосується виплати залишку, то в першому випадку він фіксується в доларовому еквіваленті за курсом НБУ, міжбанком або власним курсом. Наприклад, при першому внеску 30% або 102 тис. грн. залишок 238 тис. грн. виплачується протягом строку, наприклад, 18 місяців, тоді щомісячна сума виплати складе 8307 дол. чи 451 дол. в місяць.

У другому випадку залишок у 238 тис. грн. виплачується під 10% річних або з іншими умовами. А ось варіанти з подорожчанням квадратного метра на різних етапах будівництва, не знайшлося. Однак перед тим, як підписувати договір на розстрочення варто детально вивчити всі умови.

ЯКИЙ ДОГОВІР ОБРАТИ

Серед договорів, що регламентують відносини між покупцем і продавцем нерухомості, може бути: додаткова угода про спільну діяльність, попередній договір купівлі-продажу, фонд фінансування будівництва, договір купівлі-продажу деривативу, договір кооперативу.

Насамперед, розберемо угоду про спільну діяльність. Це найбільш ризикована схема, коли забудовник за умовами договору інвестує "умовні" матеріали і робочу силу. А покупець нерухомості реальні грошові кошти. Довести провину іншого боку, у разі невиконання зобов\'язання, майже неможливо. Адже по суті це - підприємницька діяльність, то кожна сторона несе однакові ризики.

Тепер розберемо попередній договір.

"Перш за все, попередній договір купівлі-продажу будь-якого майна (квартири), передбачає обов\'язок продавця всього лише укласти основний договір у встановлені терміни. У зв\'язку з цим права і ризики для покупця однакові, як для попереднього договору купівлі квартири, так і для попереднього договору майнових прав", - акцентує увагу Віктор Дубовик, юрист юридичної компанії "ВОЛХВ".

До ризиків відносяться укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна в простій письмовій формі. Дуже часто, з метою економії, забудовник і покупець йдуть до нотаріуса і не засвідчують такого договору, що прямо суперечить законодавству. В майбутньому покупцеві важко буде довести в суді обов\'язок забудовника укласти з ним основний договір.

За умовами попереднього договору неможливо прописати в квартирі себе і членів сім\'ї до закінчення терміну розстрочки. Також важливо знати, що за попереднім договором не обмежується кількість покупців квадратних метрів. Тому можливі подвійні продажі, і на це варто звернути увагу. У цьому випадку покупцеві необхідно розраховувати тільки на порядність забудовника і перевіряти судові справи щодо такого продавця у судовому реєстрі.

Наступна схема - фонд фінансування будівництва.

"Вкладення коштів до ФФБ (фонд фінансування будівництва), управителем якого є великий системний банк або фінансова організація, безпечна для інвестора", – говорить Яна Квасниця, юрист юридичної фірми "Місечко та Партнери".

Юрист акцентує увагу на тому, що ФФБ створюється тільки після затвердження повного комплекту будівельної документації по об\'єкту будівництва і отримання забудовником дозволу на будівництво.

Також виключається продаж однієї квартири декільком інвесторам. Інвестор має можливість забрати гроші назад до моменту здачі будинку в експлуатацію.

Кошти інвесторів знаходяться на окремому, спеціально відкритому рахунку ФФБ і банк-управитель несе відповідальність за їх схоронність.

Що стосується купівлі-продажу деривативу, то по своїй суті, дериватив – це стандартний документ, який засвідчує право та/або зобов\'язання придбати або продати на визначених умовах у майбутньому цінні папери, кошти, матеріальні активи (у нашому випадку нерухомість) або нематеріальні активи.

У договорі повинні бути чітко зафіксовані певні умови: зокрема, це курс валюти, сума, яку покупець повинен сплатити забудовнику, термін виконання договору (завершення будівництва, введення в експлуатацію тощо), технічна характеристика нерухомості (квартири).

"Ризики майже такі ж, як і при укладанні попередніх договорів", - підкреслює Віктор Дубовик.

І наостанок – кооператив. У більшості випадків кооператив є не забудовником, а тільки інвестором проекту, тобто стаючи членом будівельного кооперативу, можна тільки припустити свої відносини з кооперативом, як пайовика. А відносини кооперативу та забудовника - це вже зовсім інший вид правовідносин.

"Покупка квартири в цьому випадку оформляється через купівлю паю з внесенням пайового внеску і підтверджується тільки актом, виданим ЖБК (житлово-будівельний корпоратив, - ред). Члени ЖБК солідарно несуть субсидіарну відповідальність за боргами кооперативу (якщо кошторис будівництва зросте, пайовикам доведеться вносити додаткові платежі)", - акцентує увагу Яна Квасниця.

Юрист наголошує на тому, що в основному кількість членів ЖБК відповідає кількості квартир в будинку, що будується. Коли кількість членів ЖБК перевищує кількість квартир, можливо вони є членами однієї сім\'ї і претендують на одну квартиру, якщо ні – хтось з них буде співвласником в частках, пропорційних їх вкладами.

При вступі в члени ЖБК слід добре ознайомитись з статутом, на підставі якого діє такий кооператив, адже їм врегульовані всі питання членства в ньому, виходу з нього, фінансування діяльності кооперативу, можливості повернення коштів, сплачених на його функціонування і інших. Тому укладення договорів - настільки ж копітка питання, як умови розстрочки з першим внеском і платежами.

Категория: Технологии