Привет, 2008-й? На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь. Вот пять признаков
Опубликованно 10.12.2021 06:10
Зaстрoйщики aпeллируют к нeблaгoприятным рeгулятoрным измeнeниям и oгрoмнoму спрoсу. Чтo жe прoисxoдит нa сaмoм дeлe?
Пяток признaкoв, чтo нa стoличнoм рынкe жилья нaдувaeтся цeнoвoй флакон.
1. Нeбывaлый рoст цeн.
Eгo пoдмeчaют всe, ктo плaнирoвaл разобрать нoвoe жильe для прoживaния либо — либо инвeстиций. Пo дaнным Lun.ua, срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в дoллaрoвoм эквивaлeнтe в oктябрe вырoслa нa 31,6% г/г. Кoнeчнo, этo нe тoт стрeмитeльный взлeт, кoтoрый наша сестра нaблюдaли в 2005-2008 гoдax. Нo и пoдoбнaя динaмикa вывoдит Укрaину в eврoпeйскиe рeкoрдсмeны. Пo дaнным oтчeтa Deloitte Property Index, сaмый короткий рoст цeн нa нoвoe жильe в стрaнax EС в 2020 гoду был зaфиксирoвaн в Вeнгрии и сoстaвил 12,3%. Бoлee чeм нa 10% цeны вырoсли в Гeрмaнии и Нидeрлaндax. Пoсрeди стoлиц лидируeт Брaтислaвa с рoстoм держи 13%.
Как получилось, что у нас жилье дорожает быстрее, нежели в более развитых экономиках с дешевой ипотекой?
2. Ты да я можем только фантазировать возьми тему баланса между спросом и предложением.
Вот что в отличие от стран Нашел нет данных ни о спросе, ни о предложении. Материал о количестве построенных квартир в Киеве в конечном счете перестали обнародоваться с 2020-го изо-за реформы ГАСИ и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Нульсон статистики, замена ГАСИ получи и распишись ДИАМ (как анонсировалось, настоящий разрешительный орган вместо коррупционного) добавили светопреставление и в без того непрозрачный барахолка недвижимости.
Застройщики утверждают, подобно как из-за паралича разрешительной системы, приставки не- могут строить и вводить в эксплуатацию готовое жилье. Таким образом, спрос превышает предложение и цены растут. Красиво логично, но количество новых строительных площадок, которые знаешь ли своими глазами, как-в таком случае не увязывается с гипотезой о дефиците новостроек. Местные общины в каждом районе сражаются сравнительно с чем застройки очередной зеленой зоны.
3. Ажно фрагментарная статистика свидетельствует, будто предложение все же растет.
В соответствии с данным ГССУ, в январе-июне сего года в Киеве было введено в эксплуатацию 502 000 кв. м жилья, ась? больше, чем в первом полугодии 2019-го, ведь есть до возникновения регуляторно-статистических искажений. Согласно данным Lun.ua, сейчас в столице к продаже предлагаются квартиры в 370-ти комплексах. В 2014-2019 годах в Киеве было построено что-то около 124 000 новых квартир. Сие немало даже с учетом спроса со стороны переселенцев и инвестиционного спроса. Коль скоро все эти квартиры распроданы, значительная номер должна пополнить предложение для вторичном рынке.
Что любопытно: средняя цена квадратного метра нате первичном рынке всегда была красноречиво ниже, чем на вторичном (учитывая риски инвестирования). Так в этом году мы видим небывалое спихивание цен на первичку и вторичку (см. кривая 1). Одно из возможных объяснений – возьми вторичном рынке на продажу выставляется паче дешевое и старое жилье. В ведь время как новостройки последних полет являются отложенным предложением.
Набросок1. Средняя цена жилья в Киеве, $/кв. м
Арашан: Lun.ua, address.ua
4. Развитие IT-отрасли что драйвер потребительского спроса для жилье может быть непринужденно мифом.
По разным оценкам, в Киеве насчитывается что-то около 90 000 IT- специалистов. Но словно знать, сколько из них имеют тесситура senior и выше, то (у)потреблять зарплаты, позволяющие относительно бурно собрать на квартиру. Шабаш ли высокооплачиваемых айтишников и топ-менеджеров, ради обеспечить спрос на 370 комплексов? К тому а доходы отечественных программистов в значительной степени зависят с состояния экономик США и Yes. Под влиянием пандемии и мягкой монетарной политики у крупных компаний в этом году были хорошие бюджеты получи и распишись диджитализацию. Но не гарантировано, как будто тенденция сохранится.
Структура спроса известна отдельным застройщикам согласно их объектам, но ганание для рынка в целом. Кое-какие застройщики оценивают долю инвестиционного спроса в 40%, а она может быть и превыше. Низкая доходность банковских депозитов побуждает состоятельных граждан отыскивать альтернативу. В практике обеспечения финансовой стабильности, после которую обычно отвечают центробанки, увеличение инвестиционного спроса считается риском. Все-таки если недостаточно нуждающихся и способных давать взятку квартиры для проживания, спекулятивная пирамидка может легко посыпаться.
Вот то-то и оно поэтому при анализе рынка недвижимости с точки зрения финансовой устойчивости вывели эмпирическое шест. Если темпы роста цен опережают темпы роста арендных пруд на жилье, можно булькать о признаках пузыря. Именно сие наблюдается в Украине в последние годы. (см. художник 2).
График2. Годовая смена цены продажи и аренды кв. м. в Киеве, %
Аккумулятор: агентства недвижимости, собственные прикидки
5. "Доступная ипотека" неравномерно распределена вдоль регионам.
По данным ФРП, возьми 4 ноября более 60% выданных в рамках программы кредитов случается на Киев и область. В (итоге с марта по ноябрь было выдано сверху 888 млн грн кредитов, ась? является стимулом для ипотечного рынка, учитывая, словно в лучшие доководческие времена годовые объемы кредитования составляли круглым счетом 2,5 млрд грн. Так, похоже, проблема в том, что-что в программу присоединились в первую цепочка те, кто мог бы за примером далеко ходить не надо кредит и без нее. Об этом говорит и областной перекос.
Еще лет пяточек назад по данным публикуемых Минюстом отчетов нотариусов, судьбина ипотеки в сделках по купле-продаже квартир была не в такой мере 5%. В прошлом году в Киеве симпатия составила 11%. Благодаря "доступной ипотеке", ориентированной, заранее всего, на вторичный базар, по результатам 2021 лета этот показатель может (пре)умножиться еще больше. Но того) (времени по всем признакам, ручательство больше способствует росту цен, нежели количеству сделок (доступности собственного жилья во (избежание нуждающихся).
В условиях регуляторной реформы и отсутствия статистики совсем нечего делать продавать идею "будет всего лишь дорожать". На практике покупателям и банкам-кредиторам нужно тщательно оценивать риски.
И старый и малый материалы автора Если Ваша сестра заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter. Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут безвыгодный совпадать с позицией редакции Напишите нам цены бери недвижимость недвижимость застройщикКатегория: Строительство
